+7-960-117-40-11

Земельное право

полный гид для собственников и покупателей участков

Земельные участки — ценный актив, но их покупка, оформление и использование связаны с юридическими нюансами. Разбираем ключевые аспекты земельного права, включая сложные ситуации: раздел участков, оспаривание межевания, исправление реестровых ошибок и снижение кадастровой стоимости.

1. Какие земли можно купить, а какие — нет?

Земли в России делятся на категории, и не все доступны для частной собственности:

Земли населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ) — под строительство домов.
Сельхозземли (для фермерства, садоводства).
Промышленные земли (заводы, бизнес).
Особо охраняемые территории (лесной фонд, заповедники) — не продаются частникам.

Важно: Перед покупкой проверьте категорию и вид разрешенного использования (ВРИ) в выписке из ЕГРН.

2. Виды прав на землю

Собственность — полное владение (продажа, дарение, завещание).
Аренда (государственная/частная) — временное пользование за плату.
Сервитут — право прохода или прокладки коммуникаций через чужой участок.

3. Как оформить сделку с землей?

Покупка участка

Проверьте документы продавца (правоустанавливающие документы, обременения).
Убедитесь, что нет споров о границах (желательно межевание).
Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте переход права в Росреестре.

Аренда у государства

Участвуйте в аукционе (информация на сайте муниципалитета).
Получите решение о предоставлении земли и зарегистрируйте договор аренды.

4. Что можно и нельзя делать на участке?

Можно: строить дом (если ИЖС/ЛПХ), вести сельское хозяйство, сдавать в аренду.
Нельзя: менять категорию без согласования, нарушать экологические нормы.

5. Сложные ситуации в земельном праве

Реальный раздел (выдел) земельного участка

Если участок в долевой собственности, его можно разделить на самостоятельные части.

Условия: минимальный размер участка (по региональным нормам), отсутствие запретов.
Как оформить: через соглашение или суд (если дольщики не согласны).

Определение порядка пользования земельным участком

Если участок в общей собственности, но нет согласия между владельцами, можно установить порядок пользования:

По долям (каждому — часть пропорционально его доле).
С учетом сложившегося землепользования (фактического использования).

Решение: соглашение или судебное решение.

Оспаривание межевания земельного участка

Если границы участка определены с ошибками, можно признать межевание недействительным:

Основания: наложение границ, технические ошибки, нарушение процедуры.
Действия: экспертиза кадастрового инженера + иск в суд.

Устранение препятствий в пользовании земельным участком

Частые проблемы:

Наложение границ (соседний участок "залезает" на ваш).
Реестровая ошибка (неправильные данные в ЕГРН).
Самозахват земли (сосед передвинул забор).

Решение: обращение в Росреестр или суд с требованием исправить ошибку.

Признание права собственности на земельный участок

Если нет документов, но вы давно пользуетесь землей, можно узаконить право:

Через суд (по приобретательной давности — 15 лет владения).
При отказе госорганов (например, в утверждении схемы расположения участка).

Уменьшение кадастровой стоимости земли

Завышенная кадастровая стоимость ведет к росту налога. Как ее снизить?

Подать заявление в комиссию при Росреестре (с обоснованием).
Оспорить в суде (если комиссия отказала).
Провести независимую оценку (доказать, что стоимость завышена).

6. Как защитить свои права?

Проверяйте документы перед сделкой.
Фиксируйте границы (межевание + акт согласования).
Обращайтесь в суд при спорах с соседями или госорганами.

Вывод

Земельное право — сложная, но важная сфера. Чтобы избежать проблем:
✅ Проверяйте категорию и ВРИ участка.
✅ Оформляйте сделки официально.
✅ Решайте споры через юристов или суд.

Нужна помощь? Обращайтесь к специалистам нашего центра — это сэкономит время и нервы!

Нужна помощь в конкретной ситуации? Опишите ваш случай в комментариях, и наши эксперты дадут рекомендации!

Консультироваться